|
Общие положения
В соответствие с Законом от 12.12.2011г. № 427-ФЗ на полгода (до 1 июля 2012г.) продлен льготный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, гражданам и некоммерческим организациям являющимся собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих участках.
В соответствии с законом №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ», плата за выкуп земельных участков в собственность (т.е. приватизация земли, земельного участка) составляет:
- 1. Либо 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
По этой стоимости выкупить землю (земельный участок) имеют право:
1.1. Юридические лица (коммерческие организации) и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (в процессе приватизации), в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
1.2. Коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
1.3. Юридические лица, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
- 2. Либо 45% от кадастровой стоимости земельного участка.
По этой стоимости имеют право выкупить землю:
Все остальные лица, не указанные в пунктах 1.1-1.3 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Необходимо отметить, что за 20% от кадастровой стоимости выкупить земельный участок имеет право нынешний собственник здания/строения/сооружения независимо от того, непосредственно на него оформлялась приватизация или на его предшественника. В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14649/08 от 9 апреля 2009 г. действие норм закона о льготной ставке выкупа распространяется на собственников зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, для приобретения собственником здания, строения, сооружения земельного участка по льготной цене (20% от кадастровой стоимости), достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Почему именно сейчас, выгода
Во-первых, после 1 июля 2012 года выкуп земельных участков собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности будет осуществляться за 100% от кадастровой стоимости.
Во-вторых, важно отметить, что с 01.01.2013г. в соответствие с посланием Президента РФ от 29.06.2010г. «О бюджетной политике в 2011 - 2013 годах» (Бюджетное послание Президента РФ Федеральному собранию: «…следует ускорить введение налога на недвижимость, …а также внедрить систему позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества») и готовящимся поправкам в налоговый кодекс, вместо земельного налога и налога на имущество, будет взиматься единый налог на недвижимость. Единый налог на недвижимость будет взиматься не с кадастровой стоимости, а с рыночной. В связи с этим органом государственной власти, отвечающим за ведение государственного кадастра недвижимости (далее - Росреестр), была организована массовая оценка объектов недвижимости во всех субъектах РФ, заключены соответствующие госконтракты с оценочными организациями, а также разработан график мероприятий, обеспечивающий проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с 2010 по 2012гг.
По информации с портала госзакупок, 12.03.2012г. объявлен конкурс на проведение кадастровой оценки всех земельных участков в города Москвы. Согласно техническому заданию, кадастровая стоимость земель будет рассчитываться на основе рыночной.
http://zakupki.gov.ru/pgz/public/action/orders/info/common_info/show?notificationId=299942
По предварительным оценкам, кадастровая стоимость земельных участков в Москве и Московской области будет пересчитана на рыночную уже осенью 2012г. Насколько она вырастет не знает не кто, но уже сейчас можно сказать, что стоимость земельных участков значимо увеличится и соответственно, выкуп участка в собственность будет очень затратным (даже если очередной раз продлят возможность льготного выкупа).
В третьих, особо отметим, что Законом №427-ФЗ в очередной раз продлен срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды такого земельного участка. Этот срок был перенесен еще на полгода. Установлено, что указанные лица должны будут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования до 1 июля 2012 г.
Напоминаем, что с 1 января 2013 г. за нарушение этого срока будут применяться меры административной ответственности (ст. 7.34 КоАП РФ).
Проблемы при выкупе земельного участка в собственность
Анализируя судебную практику и опыт компании «РусьБизнесКонсалт» нужно отметить следующие наиболее характерные проблемы выкупа земли (земельного участка) в собственность.
Согласно действующему законодательству, земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность, если он ограничен в обороте или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд (например, на части вашего земельного участка запланировано строительство дороги или другого объекта). Также причинами отказа в выкупе участка в собственность могут служить неправильно оформленные документы или наличие посторонних землепользователей (характерный пример, на участке есть трансформаторная подстанция или опора ЛЭП). Так в случае, если с заявлением о выкупе в собственность обратились не все собственники зданий, строений, сооружений или помещений расположенных на земельном участке, то орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками (например, ДЗР г.Москвы или Росимущество) отказывает в выкупе в собственность. Причем, если на вашем земельном участке есть здания или помещения в городской или федеральной собственности, то отказ будет полностью обоснован (например, очень характерный пример для Москвы: когда здание или помещение на участке хотя и юридически не оформлено в муниципальную (федеральную) собственность, но в силу закона относится к таковой.
Одной из основных проблем при выкупе в собственность является неправильное оформление документов на земельный участок или здания на нем. Наиболее характерны следующие случаи: несоответствие разрешенного использования земельного участка фактическому использованию, наличие объектов самовольного строительства на земельном участке, несоответствие адресов здания(-ий) и земельного участка по документам БТИ, кадастровым документам, и сведениям из ЕГРП (свидетельства на право собственности).
Многие из указанных выше проблем можно решить достаточно оперативно, а многие потребуют значительного времени. Например, для того чтобы исключить из границ земельного участка ту часть которая не может быть предоставлена в частную собственность, нужно выпускать соответствующее распоряжение городских властей и проводить кадастровые работы, а это не менее 3 месяцев; чтобы сменить адрес земельного участка или разрешенное использование потребуется не менее 2 месяцев. В случае же выявления самовольного строительства, процесс выкупа может обернуться не только значительными штрафами и последующим сносом построенного, но и утратой возможности льготного выкупа земельного участка.
Зачем выкупать (землю) земельный участок?
Почему выгодно иметь земельный участок в собственности, а не в аренде или пользовании
Частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) определено: собственник земельного участка может возводить
на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам
при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также в строгом соответствии с целевым
назначением земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Статья 7 Земельного кодекса РФ гласит, что земли используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их
принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, установленного в соответствии с зонированием
территории (п.2, ст.85 ЗК РФ).
Таким образом, права собственника земельного участка на использование своего участка ограничиваются только
градостроительным зонированием территории в пределах которой расположен земельный участок (в Москве официальный
документ градостроительного зонирования – правила землепользования и застройки (ПЗЗ) по сей день не утвержден).
Права арендатора, помимо упомянутого, еще и ограничиваются договором аренды согласно которому, почти на все действия с объектами недвижимости (капитальное строительство, реконструкцию, снос) и любые действия с земельным участком арендатор обязан получить разрешение собственника участка (например - Правительства Москвы или МО). Собственник земли также имеет право расторгнуть договор аренды земельного участка, изменить конфигурацию участка, а также повысить арендные платежи.
Выкуп земельного участка в собственность для последующего строительства (реконструкции) позволяет избежать таких обязанностей арендатора земельного участка как: оформление договора аренды под строительство (реконструкцию), включающего выпуск соответствующего правового акта Правительства Москвы, выкуп права на заключение договора аренды для строительства (реконструкции), а также одногодичное повышение арендной платы за предоставление земельного участка под строительство (реконструкцию)[1]. Это позволит сэкономить значительные временные и материальные ресурсы.
Более того, необходимо отметить, что в Москве земельный налог, как правило меньше, чем арендная плата.
Почему именно ООО «РусьБизнесКонсалт»
Наша компания предлагает услуги по сопровождению льготного выкупа земли, земельных участков. Мы готовы взять весь процесс в свои руки, начав от консультации до получения свидетельства на право собственности.
Наши услуги по выкупу земельных участков включают в себя:
- проведение правовой экспертизы документов, предоставленных заказчиком с целью определения их соответствия требованиям законодательства РФ и г.Москвы, а также определения плана и стоимости выполнения работы (проводится бесплатно); проведение экспертизы позволяет исключить непредусмотренные риски из процесса выкупа;
- формирование земельного участка и его постановка на государственный кадастровый учет - в случае если участок не поставлен на государственный кадастровый учет и корректировка границ участка - в случае, если есть причины, препятствующие его выкупу в собственность, например, когда часть участка расположена в границах планируемого расширения улично-дорожной сети или наоборот, когда предоставленный участок меньше необходимого для эксплуатации здания (в последние 3-5 лет ДЗР г. Москвы предоставляет земельные участки площадью примерно равной фундаменту здания);
- сбор данных и подготовка пакета документов, необходимого для издания распорядительного документа о предоставлении земельного участка в собственность, и юридическое сопровождение выкупа земли в органах государственной власти и органах местного самоуправления;
- представление интереса Заказчика в судах, в случае, если орган исполнительной власти (собственник земельного участка) неправомерно откажет в предоставлении его в собственность;
- сопровождение заключения договора купли-продажи земельного участка;
- проведение государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Результатами оформления прав на земельный участок, занятый объектами недвижимости, являются:
- решение органа власти, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного участка на праве собственности;
- договор купли – продажи земельного участка;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в случае приобретения земельного участка на праве собственности);
- кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения о праве собственности земельного участка, а также об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
Срок выполнения работ составляет от 2 месяцев в зависимости от объема выполняемых работ.
Первичная консультация юриста бесплатно. Звоните: +7 (495) 659 2127
[1] №273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»; |
